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行业观察
国外不动产,我朝不懂产:不全怪呆瓜,也有历史账!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-04-16 17:51:16点击189


昨天发出的《哀莫大于心不死:钻进情眼里,学而优则房》,是掏心窝子的话了。这么好的观点,但还是有些呆瓜磨磨唧唧。应该秒懂的道理,为什么还有人不理解呢?我(尹香武)就想起了一件往事。

在很多场合我多次说,我国应该出现了商品房市场的断代,因此“不动产”被一度弄成了“不懂产”,开发的胡乱建房、卖房,管理的胡乱管房、出政策,买房的胡乱买房。
最早尹香武提出这个观念,是我们大家顾问主办的2005还是2006年在武汉水岸星城的一次发布会上。到现在都过了15年了,其实这个观点依然是成立的。今天谈谈这个,先提醒各位:

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图片:儿时梦想真可能实现了,呼吸就是吃,免去咀嚼动作!

而为什么会出现断代呢?事实上,我国真正的商品房市场的起源,是在庐山。清朝末期当年居住在武汉(那时候叫汉口)的英国人李德利,1890年左右获得了庐山牯岭一带的3平方公里土地开发权,拿到了地契。

然后开始了真正意义上的,具有产权属性、形成了交易市场也形成了租赁市场的商品房市场。庐山因此成为我们国家商现代商品房市场的起源。后来庐山的模式,路上到了北戴河和上海。
因此庐山,北戴河,上海,是我们国家现代商品房市场起源的三足鼎立之地。但随即,中国的两兄弟打内架、以及日本侵华,其间大约经历了30多年——整整一代人啊,商品房市场发展的步骤被打乱了,房地产市场经济被房地产战时经济取代。
由于断代了一代人,这就导致现在的人们往上追,父母辈一代是不懂房地产的,爷姥辈也是不懂房地产的。这必然导致我们这一代的人——除非进行大规模的国外文献阅读——普遍大规模的也不懂房地产,所以我们国家的不动产叫做不懂产。
而反观西方国家,除了当时法西斯联盟,其他国家都完好的保留了商品房市场发展的脉络,这些国家是真正的不动产市场,买房的,卖房的,建房的,管理的,都有条有理。这些国家是不动产,我们国家是不懂产,至今仍然是这样。
2018年1月,我就当时房企大规模进入住宅租赁市场发表了一篇文章《房企做住宅租赁,是山峰还是大坑?》,提醒房企要做租赁,一定要盯着商用物业,盯着住宅物业是不可以的。
但那么多的大房企呀,养了那么多的智囊机构啊,纷纷还是大举进入,好了,近一年半过去了,有些房企中途撤场,有些房企签下了农民的房子,把人家的内部结构都打掉了,结果又爽约。如果懂产了,怎么可能出现这一幕?那篇文章的道理非常的浅显。
经过这么多年,咱们国家对于房地产问题依然存在乌托邦思想。其实早在上个世纪80年代,诺贝尔经济学奖获得者刘易斯,就明确指出人类的住宅问题是无解的。
1988年他在《发展计划:经济政策的本质》一书中就悲观地说:
“再也没有任何一方面的公共政策,比住宅政策带来的挫折和失望更多了,几乎每个地方,计划的意图和实际成就间的差距,都大得令人遗憾”。
这段话总结下来的意思就是:人类所有的住宅政策都是失败的,住宅问题是无解的。为什么呢?就是因为房地产存在的不动产特性,而优质的地段上需求是最多的,但产能却无法扩大。
所以房地产的供需矛盾是永恒的,在无效的地段,需求永远小于供应。在有效的地段,供永远小于需求。购房投资者不就是利用了这个永恒的失衡,赚了大钱吗?
现在各个政府都希望大规模的旧改,都希望把建筑改的漂亮。但如果是这样,住宅的问题将更加严重,居住生态将会严重破坏,循环的空间将急剧减小。关于这一点,以后找时间咱们说一说。
你今天要记住的是,你一定要尽快进入不动产状态,一定要尽快摆脱不懂产的境地。你一定要懂产,不要再瞎听瞎信了。



【年度标的’密讲:一盘奠定十年,驯服流沙定式】

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